政策打压，信贷收紧，现在又要压力测试，这是要跟房地产过不去啊！

从加拿大房地产过去这些年的轨迹看，谁跟房地产过不去，政府就跟谁过不去：没钱买房，央行降息给大家廉价资金，银行惜贷，政府释放流动性。政府细心呵护的房地产牛市中，房价上涨，土地财政，百姓腰包鼓了，政府税收足了，真是皆大欢喜。

今年以来，风云突变，先是联邦政府收紧按揭房贷，紧接着是安省政府推出房地产海外买家税，让后是加拿大央行在两周前突然表示要加息，今天则是加拿大金融机构监管者OSFI准备推出贷款新政策，风声越来越紧。

加拿大金融监管者Office of the Superintendent of Financial Institutions（OSFI)今天表示，正在考虑针对房屋贷款祭出新政，其中一项重要的内容就是禁止bundled mortgages。

 

不仅如此，还要求银行金融机构对贷款者进行压力测试，特别是对没有CMHC保险担保的贷款进行压力测试，并且要求银行的最高贷款额度能够反映出现在房屋市场的价格变化。

 

政府央行，监管机构其上阵，整个形势大逆转，这架就是要跟房地产过不去啊？

 

今年前四个月加拿大房地产涨势如虹，随着联邦，安省和多伦多市政府三方联手行动，特别是在安省420房地产新政推出后，地产市场出现了明显的反应：五月平均房价$863,910，较今年四月$919,614，下降幅度约6%！新出来的六月房价数据继续走低，平均房价$793915，则较五月份的均价$863,910，进一步下跌8.1%！

 

按照过往的情形，只要房价走低，大量的买家就会入市。现在这两个月的情形则不同，一方面是海外买家税的实施降低了外来买家的兴趣，另外一方面则是本地的买家被银行和贷款公司挡住，资金不够怎么能入市呢？

 

银行当然愿意放贷，无奈监管者OSFI，却捆住银行的手脚不让其放贷，这与过去的政策截然相反。OSFI要求银行对房地产买家，即贷款者进行压力测试，必须证明他们在将来利息提高时有能力支付贷款。压力测试将以加拿大央行五年平均的最高利率4.64%来进行测试。

 

具体而言，这样一个压力测试对买家而言后果究竟如何呢？根据简单的计算，一个年收入8万元的正规T4的贷款者，首付4万加元的买房者，压力测试后，最多只能买42.5万元的物业。而且，银行还要考虑贷款者的现金流，如果有汽车贷款等其他债务，获得贷款额度将会进一步下降。

 

在多伦多多少朋友可以拿T4 年收入八万加元？即使这样的朋友只能望楼兴叹，唯一的办法即使增加首付。

 

在过去一段时间，买家如果在五大银行贷不到款，可以找HOME Capital 之类的非银行机构获得资金，现在这家公司正在浴火重生，放贷能力大幅下降。

在过去，主流银行贷不到足够资金的话，可以通过bundled mortgages来实现买房梦想。

 

所谓bundled mortgages，就是一些贷款者不能获得足够的首期，CMHC要求至少要20%-35%的首期才可以绕开按揭保险，那么，如果贷款者只有10%的首期，然后在非银行机构获得其余资金，就可以避开联邦贷款机构的监管。

 

但是，这些来自非银行机构的资金，一般都要求更高的利息，有些高至8%-10%，这样一来买房容易供房难，这种bundled mortgages的流行，就是购房者支付能力严重下降的体现，因此，OSFI准备要禁止这种贷款。

 

总之，最近虽然房地产价格出现松动，但是买家却有心无力，银行信贷收紧，还要承受压力测试，非银行机构的bundled mortgages可以帮助许多买家凑足资金，现在又面临被银行监管者OSFI叫停的局面。这使得房地产价格遭受压力之外，信贷资金面也吃紧。

 

过去，谁跟房地产过不去，加拿大政府就跟谁过不去！现在政府要跟房地产过不去，谁敢跟加拿大政府过不去呢？

 

所以啊，最重要的是别跟自己过不去，房子吗，只要是自住的，长期而言，涨也好，跌也罢，一切都会过去的！

本文来源为加拿大中文电台（Fairchild Radio），乐活财经文字