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浅谈加拿大及蒙特利尔留学生买房
在加拿大，要想租一间条件比较好的公寓或者Condo，房主往往要求房客有良好的信用及要求提供工作证明和Reference。
如住在House里同别人分租，运气好的同学会碰到通情达理的房东，大家相安无事，甚至还能交上朋友。可是如果运气不好，加上大家年龄相差悬殊，观念不同，身份不同，碰上不太理解别人的房东，那就只有受气的份，要不就得不停的搬家，尝尽颠沛流离之苦。
于是一些家境较好的同学就想为何不在加拿大购置一处房产？既能自己住，又能投资。几年以后即使回国再卖掉，除了不用付租金替房东还贷款，也许还能赚得一笔房屋的增值。有更聪明的同学，甚至买了大些的房子，除了自住，还当上了房东，让别人为你负担贷款和地税！
留学生自己买房做房东其实并不是什么梦想。尤其在加拿大这个鼓励私人投资的自由国家，外国身份的人置业投资是受到欢迎的。概括起来，留学生买房主要有以下好处。
[*]买房后，需要和各种人打交道：经纪人，贷款人，律师，会计师，政府工作人员，房屋维护保养人员乃至邻居及房客。与当地社会接触广泛，有利于熟悉了解当地社会。
[*]在加拿大，大多数人一生都会换几次房，可积累丰富的买房经验，尤其是可为将来定居加拿大以后购买投资房积累经验。
[*]最重要的---经济效益。
笔者在此做个简单的测算，对许多家庭条件较好的留学生，他们通常租一室的公寓，一般的价格在$850左右加电耗（所有电话、电视及Internet都另计），约900。假设他家庭能提供80000供他买房首付，若他不买房而将之存入银行，每月可得利息约100，冲抵后，每月支出800。
若他将80000用于买房首付，购一220000（甚至价格更低的Codo Townhouse）的Townhouse，贷款140000，利率4.3%，35年期限，月供款约650，加上地税约200，另外保险、水、电、汽等合计约250，共计每月支出约1100。
所购房屋可选楼上三睡房，地下一睡房，自用主卧，其余三房出租，租金收入约1150/月，以每年一个月租金收入作为可能出现的房间空置损失及房屋维修，即每月收入扣减100。则收支几乎相抵，房主无需每月付费享用主卧并拥有一栋房产。
假设三年后，屋主回国而将此房产卖掉，三年正常增值大约18%（例如：渥太华自1956年至2008年53年间房价年平均增长6.13%），扣除买卖交易费用、律师费、土地转让税约6%及2%用于售前维修美化房屋，实际增长10%，即增值22000，三年期间偿还贷款中本金部分约5000。
因此，该学生买房三年后带来的经济效益为节约房租约30000，房屋增值22000，收回每月房按中的本金约5000，合计57000。这是相当可观的经济效益。而且拥有时间越长，效益越高。
但是，买房毕竟不像买电脑或一些电器那么随便，购买房产是一笔大投资，房产具有不可移动性、变现耗时长、与经济形势和市场环境关联性强等特点。
笔者作为专业地产经纪，根据为众多客户服务的经验，归纳出一些值得注意的问题供打算买房的留学生参考。
无论打算买房的留学生经济条件如何，在买房前，都必须做到：了解自我，掌握相关政策规定，三思而后行。
一、必须认真审视以下几个方面，再慎重作出买房决定
[*]你是否年满18周岁？
[*]你的父母是否真正同意你在加拿大投资置业，并已经准备好足够的资金（一般需达购房款的35%，而且这笔款项已经存在加拿大的银行或短期内确定能汇到加拿大的银行帐号）？
[*]买房以后，能否有充足的预算，支付得起每个月的供房费用？
[*]你是否具备基本的理财能力？
[*]你是否有较严格的自律及掌握基本的与人沟通的技巧？
[*]在拥有了你自己的房产后，如果要出租给他人，你能否与人和平相处？
[*]自己做房东，管理房屋及与他人相处，是否确定不会影响学习？
以上几个方面的考量缺一不可。
首先加拿大是不承认18岁以下的人（Minor）所签定的法律文件的，包括房屋买卖合同。
买房首先要算经济帐，获得房产后要缴水电气费或Condo的管理费，地税，银行的贷款，如果没有基本的理财能力，不量入为出，会很快入不敷出，山穷水尽，到那时，就和出国留学的目的本末倒置了。具体每个月的供房款是多少，针对不同的房子，每一个负责任的地产经纪人都会在买房以前帮助你仔细地做出预算。
无论是自住还是出租，自己是房主了，就要和各种人打交道：经纪人，贷款人，律师，会计师，政府工作人员，房屋维护保养人员乃至邻居及房客。接触的面会比较广，与人交往的能力与沟通的技巧相应就会比只做房客要求多一些。
为什么做房主反而要更多的自律呢？因为房子是你自己的，要考虑房产的保值及增值，房前屋后的整理，室内的清洁卫生，房屋的维护保养，都需要付出心血。如果自己不注意平时维护，以后房屋不能保值增值，吃亏的还是自己。做房客时，需要跟房东及其他房客打交道，而自己做房主了则需要学会如何与邻居相处，如何与房客打交道。
此外，最重要的一点。无论是买房还是继续租房， 千万不要忘了，出国的目的，所以思考问题的出发点应该以不影响学业为准！
二、了解房地产市场规律，如果只想短期持有房产，不宜购房
前文所述，买卖房屋及实现保值增值的所有费用将达8%左右，而且买卖房屋过程需耗费大量的时间及精力，所以笔者建议，两年之内打算回国的同学，不适合买房或需特别慎重考虑！
三、风险性
留学生买房主要从经济效益出发考虑，是一种投资行为。
大家知道，任何投资都有风险，尤其房产具有不可移动性、变现耗时长、与经济形势和市场环境关联性强等特点，留学生在决定买房前必须对风险性有充分的认识。
首先是房间空置的风险，虽然留学生可邀租同学及校友，易于招租，但仍要考虑到房间空置的可能，你将面临独自承担贷款及所有费用。
其次是当你决定回国卖房时市场形势不好，无法实现增值甚至可能出现贬值情形，你要决定是当时割肉还是委托给管理公司继续出租，转为中长期投资，待市场形势好转后再出售。
四、银行对房屋贷款有严格的规定，但低首付仍有可能
在加拿大购置房产，任何身份的人都有权利向银行申请房屋贷款。但银行在审核房屋贷款时对非本省居民有相对严格的风险控制机制和规定。
即使加拿大公民或魁省的永久居民在申请房屋贷款时，银行通常审核两个指标：1，购房者的信用，根据购房者的信用来判断是否贷款给你；2，购房者的家庭年收入，根据家庭年收入来判断，贷多少款给购房者。
按照这个标准，作为国际留学生，既无相应的信用记录，又无实际收入，似乎就没有希望贷款买房了。
其实不然，银行还有一个变通的规定，对于没有信用，或信用不好，没有收入或收入不够的情况，只要购房者自己支付房款的35%，银行视同无风险贷款，就会将剩下的65%贷给购房者。而且贷给你的款将会是比较优惠的贷款利率。
那如果不够35%首付款，是不是就不能买房了呢？
可以！作为国际学生，如果没有足够的35%，要想贷款买房，唯一能做的文章就是如何凑齐这银行要求的35%首付款，争取到65%相对优惠的银行第一贷款（First Mortgage）。第二贷款（Second Mortgage）就是渠道之一。
一些小的金融机构甚至一些投资者愿意承担相应的风险，以相对高的利率贷款给一些首期不足的购房者。这样一来，就给首付款不足35%的购房者提供了一个可以买房的机会。但是由于这种贷款对债权人的风险相对较高，所以对购房者的首付比例还是有相应的要求的。一般国际留学生买房首付最少需达房款的10%--15%。
在考虑Second Mortgage时有两个问题值得注意：
一是，第二贷款的利率通常较高，往往比最优惠的第一贷款利率高出好几个百分点。但通常这种贷款还款方式比较灵活。大部分为每月只支付利息，不用偿还本金，等贷款期到期时一次性偿还本金；
第二，有了第二贷款，相应每个月的房屋维持费用会比较高。所以在考虑Second Mortgage时，一定要做好预算，不能让自己以后每个月入不敷出。
五、合资买房，不失为不错的选择
有些同学很想买房，但由于首付不足或经验不够，难于下定决心，如碰到情趣相投又志同道合的好朋友，合资共同买房，既可同时解决两人的住房，又解决了个人首付不足问题，此外，在房屋招租、房屋管理等方面，两人共同出力，也有许多便利之处。
如决定合资买房，可按出资比例注册Tenants in Common。但必须在许多方面事先约定好，如出资比例、费用承担、管理出力、卖房后的收益分割或可能出现的损失分割等，切莫因此造成朋友反目。
六、事先了解税收政策，提前准备，卖房时不吃亏
是否魁省或加国居民，在买房时基本无区别。但在售房时，是否魁省税务居民（Non-residency Provision of the Income Tax Act），在税收上缴及房产交接时律师的房款交付程序上差别就大了。
作为魁省的税务居民，所出售的房屋，只要是自住房，房产无论有多大的增值，都不用缴纳资产增值税。而如果你不是魁省税务居民，那你在出售自己的房产时，即使该房产是你的常住居所，你仍然要缴纳资产增值税。
具体举例如下：
假设同学A在三年前买了一个Condo 单元，用来自己住，当时买房的价格为$150000.00。
今年该同学毕业回国，将这套Condo卖掉，售价$200000.00。除去律师费，交易费及其它各项费用，该房产给A同学带来的资产增值（Capital Gain）为$38000.00 。
如果A同学是魁省税务居民，这$38000.00全部归A同学所得，不用交税；
如果A同学不是魁省税务居民，那么这笔Capital Gain的50%是Taxable的，即需要计入当年的个人收入，按照相应的比例交税，按照现有的比例，大概要交$8000元左右的所得税。
需提醒的是：一旦A同学被确定为非魁省税务居民，在房屋交接的时候，还拿不到自己应该能拿到的全部房款。
即使该房屋没有Capital Gain，卖方律师必须按照法律规定将全部房款的25%扣留，直到A同学到税务部门办理好相关缴税手续，拿到一个叫做Clearance Certificate的税务文书证明已经缴纳了所有相应的税收，才能将剩下的25%房款拿回。
这意味着，如果你不提前做好相应的税务准备工作，可能在你卖房的时候，还要先支付一笔税金，然后才能拿到全部的房款！
那么国际留学生能否成为魁省税务居民呢？能，如果你找到一个好会计师咨询一下，办理相关手续，你就能成为魁省税务居民。
有趣的是，成为魁省税务居民后，由于你没有正式的收入， 也许你还能从政府得到每年几百元的退税。
笔者不是税务专家，更不是会计师，关于税务方面的相关问题，建议找专业会计师详细了解。此外，无论买房还是卖房的时候，找一个专业负责的律师同样十分重要。
* 本文观点及相关数据仅供参考 *
最后发表:
郭娜娜@
2016-4-4 12:01
5649
4
2015-2-17
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