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为了吸引买家，房屋上市前经常会进行各种装修美化，过程中一些缺陷可能被无意（或有意）遮挡， 特别是空置房以及翻新旧房 ( flipped house ) 需要特别注意。关于旧房翻新可以参考我之前的一篇文章《买翻新旧房要警惕》。以下简要介绍如何追踪这些缺陷。 1. 容易看到的部位（厨房、卫生间及客厅等）进行了装修，但是其他的部位则没有维修更新。 如图1，从插座旁边的缝隙中观察，发现存在火灾隐患的老旧电线仍在使用。 2. 对存在缺陷的地方进行简单临时性维修 ，但是问题将不久将再次出现。图2中房顶上打胶的部位暗示屋面曾经漏水，胶很容易老化开裂，渗漏将再次出现。 3. 刷漆或刷涂料使外观焕然一新，同时也掩盖裂缝和缺陷。图3中混凝土阳台的下表面刷了白漆，使得原本剥落的混凝土以及锈蚀的钢筋不易被发现。图4中基础墙的沥青（tar）涂层逐渐脱落，白色的盐渍（efflorescence）逐渐显示出来，暗示墙体存在长期渗水。（盐渍是外部土壤中的水穿透混凝土墙体后蒸发而在表面留下的白色痕迹）另外，注意一些腐烂的木外墙板（wood siding）及木窗户在房屋上市前进行刷漆而不是维修更换。 4. 墙体保温材料或者各种堆积的杂物可能阻挡视线或遮挡缺陷。图5中一条地基裂缝藏在墙体保温板后面。 5. 木地板、地毯及各种装修会让地下室看上去更悦目，同时也遮挡了地下室可能存在的缺陷。图6中膨胀起鼓的木地板及图7中腐烂的木结构柱底部暗示地下室可能存在长期的渗水问题。 6. 混凝土地基墙（foundation wall）上的裂缝也容易被四周的灌木丛和各种杂物遮挡，图8中一条基础裂缝藏在灌木丛中。 当然，人眼不能穿透墙体看到墙后面的状况，但是买家看房时通过仔细观察并把各种蛛丝马迹联系起来，则可能发现房屋缺陷。 丰富的经验和耐心对于追踪缺陷至关重要。 作者简介：Xin Liu ，魁省注册验房师，验房师导师，魁省验房师协会 AIIICQ (InterNACHI Quebec）资深验房师，魁省住宅建筑协会（APCHQ）验房师， 15年以上验房经验，验房师保险 ，Google review 五星评价。联系电话：438-929-0507

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在魁省乡村（郊区）买房比市区买房要考虑更多的问题，这是因为市区房屋和乡村房屋存在很大区别，这些区别往往并不为人所知。以下简要介绍几点购买（投资）乡村 （郊区）房产时需要特别注意的问题： 1.乡村别墅可能建在特殊的周边环境中 - 建在山坡 （Hill）上：山坡上的房子由于周边排水 （site drainage）不畅容易导致地下室进水以及基础变形开裂。 - 靠近滑坡区域 （Landslide zone）：一些房屋建在靠近土壤不稳定存在滑坡风险区的区域，需要充分了解滑坡风险及各种注意事项，需要观察各种危险征兆并做好应对突发滑坡的准备。 - 靠近湿地 （Wetland）： 建在湿地附近的房子由于地下水位较高，要警惕地下室渗水和发霉问题。也需要考虑湿地带来的其他各种问题（如蚊虫)。 - 建在洪水区（FLooding zone）：建在洪水风险区及附近的房子，除了考虑洪水对房屋本身带来的破坏风险，也要考虑出现洪水时无法出行的问题。 - 建在粘土 （Clay soil）上 ：魁省一些地区土壤含有粘土，由于粘土随含水量变化发生大量反复膨胀收缩，导致房子基础及墙体变形开裂，造成严重结构问题。 买房需要重视周边环境，因为周围环境对房子产生的影响是巨大且长期的，甚至影响到房子价值，有兴趣可以阅读作者其他相关文章。 2. 生活用水从哪里来？ 市区每天一打开水龙头就有符合标准干净的市政供水，但是乡村则可能使用井水，需要检查井水是否经过处理（及测试）达到使用标准，有些靠近河流湖泊的房子使用河水用于日常盥洗，井水及河水靠水泵打入房屋，长期频繁运行的水泵可能出现故障导致停水。 3. 生活污水如何排出？ 市区的生活污水直接排入市政污水管道，乡村则可能使用化粪池处理再进行排放，化粪池需要符合标准、状况良好以及请专业人员定期清理。 4. 是否经常停电停网？ 乡村的网络信号可能比较弱，由于电线穿山越岭，供电的稳定性也容易出现问题。这就是为什么乡村郊区在极端天气更容易停电。停电后的检查维修也需要等待更长的时间，停电期间当然也没有水用（水泵没电）。因此应考虑备用供电系统（发电机）。 5. 使用维护 乡村房屋大面积的草坪和树木也意味着更多的维护保养工作。也需要了解当地对于房屋土地使用管理的相关法规。 除了以上几点，购买乡村房产还有其他注意事项，虽然以上一些内容超出了验房师的工作范围，但买家在购买前充分了解房产十分重要。另外，咨询当地市政及当地居民也是好主意。 作者：Xin Liu，魁省注册验房师，验房师导师，AIIICQ资深验房师，魁省验房师协会会员INTERNACHI QUEBEC，验房师保险，GOOGLE REIVEW 五星评价。 15年以上验房经验，终生免费电话咨询。电话：（438）929-0507

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魁省的住宅绝大多数为木结构。木结构（特别是地下室basement和爬行空间crawlspace的木结构）容易发生腐烂。木结构腐烂后软化而失去承载力，导致房屋开裂和变形等结构问题，维修费用十分昂贵。买家在看房和验房中应引起重视。 1.木结构腐烂的原因 首先，木结构腐烂必定发生于高湿度环境。当湿度超过一定范围，导致木材腐烂的孢子可能沉积在潮湿的木材表面。温度足够时，孢子发芽变成真菌并腐烂软化木材。 如果真菌繁殖后代，木结构腐烂将加速扩展最终导致结构失去承载力。 2.魁省房屋的特殊问题 注意并不是只有漏水这样的water damage才会导致木结构腐烂，超过一定湿度腐烂就可能发生。一些分类把木结构腐烂分为湿腐wet rot 和干腐dry rot 两类，即湿腐发生在含水率为 50%以上的木材而干腐菌则会在含水率约为30% 的木材上发芽生长。 注意干腐并不意味着木结构在干燥的环境中发生腐烂。干腐发生在空间有限，通风不良以及潮湿的地方（ 比如地下室和爬行空间 ）。根据RBQ（Régie du bâtiment du Québec）的统计，魁省由于木结构发生干腐（ dry rot ）需要维修更换的房屋越来越多。 3.如何避免木结构腐烂 - 房屋外围护木结构（wood siding）需要经常刷漆维护，木板边缘两侧最易吸水，通常是腐烂开始的地方。 - 窗台等木质表面应保持排水坡度并避免任何积水。任何可能积水而又无法排水的地方需要打胶封闭。 - 地下室和爬行空间需要控制湿度。应避免土壤中的湿气通过基础墙或者室内地面侵入室内，地下室应保持良好通风以排出湿气。 - 避免木结构（即使是经过防腐处理）与地面或土壤直接接触。图1：一个支撑阳台的木结构柱由于接触地面混凝土墙发生腐烂。 - 房子四周木质外墙底部需要距离地面8英寸（20cm），并及时清扫树叶及积雪。 - 安装天沟（gutter）排水不只是保护屋顶和阁楼不漏水，对于保护木质外墙也十分有效。 4.看房验房注意事项 - 发现任何变色的木结构（如变黑，变白，变褐色等等）都应该警惕，颜色改变可能意味着木结构腐烂。图2中基础墙上方的木圈梁（rim joist）已变黑。 - 地下室处于土壤以下，爬行空间木梁距离土壤距离较近，土壤中的湿气容易进入室内造成木结构腐烂。因此地下室及爬行空间的木结构应该是看房和验房的重点。图3 是一个房屋的爬行空间，和混凝土墙接触的木梁已经腐烂。 - 图4是一个Plex的地下爬行空间 （ crawlspace），尽管木结构主梁表面看起来十分正常（没有任何water damage），但是主梁内部已经完全腐烂软化为木屑，可以轻易插入一支改锥。这个腐烂的主梁上面是三层高的房屋，主梁的更换加固需要立刻进行。 作者简介：Xin Liu ，魁省注册验房师，验房师导师，魁省验房师协会 AIIICQ (InterNACHI Quebec）资深验房师，魁省住宅建筑协会（APCHQ）验房师， 15年以上验房经验，验房师保险 ，Google review 五星评价。联系电话：438-929-0507

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你可能没有意识到，魁省一些房屋的结构变形开裂是由于土壤组成结构导致。以下简要介绍魁省房屋特有的四大问题之一的粘土。 1. 粘土是什么？ 一种含有粘土矿物的细粒天然土壤，下图是一个土壤组成示意图。 2. 粘土有什么问题？ 粘土具有极高的吸水性，有点类似海绵。粘土对水分十分敏感，随土壤中的水分增加而体积膨胀，在土壤变干后粘土会收缩。粘土吸水后产生类似面团一样的粘性，而干燥时表面常呈现典型的多边形网状裂缝 ，如下图。 3. 魁省哪些地区有粘土？ 在魁北克省，粘土较为常见于圣劳伦斯河谷（ St. Lawrence Valley)，渥太华河谷（the Ottawa Valley） 和萨格奈-圣让湖地区 （Saguenay – Lac-Saint-Jean region）。 4. 粘土如何破坏房屋？ - 粘土的长期反复的膨胀收缩容易导致房屋基础沉降开裂。 - 粘土对地基及房屋的危害是日积月累慢慢发生的。 但是极端天气（如持续的干旱天气）可能加速这一过程并导致更严重的变形开裂。下图中的开裂在连续干旱天气后发生，一些专家认为和干旱天气导致的粘土收缩有关。 - 粘土的不稳定性也是导致土壤滑坡（Landside）原因。如果房屋靠近土壤滑坡区域需要特别注意。 - 房屋如果周边排水不畅或者靠近大树，由于土壤含水不均匀，更容易造成房屋的不均匀沉降。 5. 如何避开存在结构问题（由粘土导致）的房子？ - 对于已建10年以上的房屋，在看房过程中应仔细观察房屋是否存在变形或开裂，发现问题及时咨询专业人员。 - 咨询邻居或者当地市政及建筑管理部门。 - 将土壤取样进行实验室测试土壤结构及特性。 作者简介：Xin Liu ，魁省注册验房师，验房师导师，魁省验房师协会 AIIICQ (InterNACHI Quebec）资深验房师，魁省住宅建筑协会（APCHQ）验房师， 15年以上验房经验，验房师保险 ，Google review 五星评价。联系电话：438-929-0507

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在看房过程中发现裂缝应该怎么办？以下简要介绍正确应对方法： 1 发现裂缝 应避免以下几种对裂缝的错误认识： -- 对于裂缝过于担心 混凝土基础或砖墙出现裂缝比较常见，而完全没有任何裂缝的房子则很罕见。需要理解裂缝是混凝土的天性，实际上一些收缩裂缝在房屋建造后不久即已出现，另外，新建筑也可能在沉降期中产生裂缝。总之，不需要对常见的无害裂缝过于担心。 -- 认为小裂缝不重要，不需进行修补 一些人认为宽度小的裂缝不需要担心，但事实并非如此，小裂缝可能由于结构变形导致，同时也并不意味着维修便宜。如下图中的地基裂缝，地面以上裂缝宽度很小，但地面以下逐渐变宽。注意裂缝宽度并非评估裂缝的唯一指标。 -- 认为维修过的裂缝不用担心 维修后的裂缝是否再次开裂，主要取决于是否找到产生裂缝的根源并采用了正确的维修方法，如果只是进行了一些低质量的维修或临时、表面性维修，则可能出现新的裂缝。 2 评估裂缝 除了裂缝宽度外，评估裂缝还需要考虑更多因素，比如： -- 开裂部位、裂缝分布、数量及特征。 -- 基础或墙体的材料、建造方式及年代。 -- 房屋周边环境：如地势、排水、大树及附近施工开挖等。 -- 近期的极端天气 ：如连续高温干旱，连续暴雨或龙卷风等。 -- 房屋位置：如魁省一些地区回填碎石含有黄铁矿，可能导致地面、地基及墙体开裂。 -- 土壤条件：如魁省一些地区土壤含有粘土，可能导致地基及墙体开裂。 3 维修裂缝 裂缝维修方法应根据产生裂缝的原因及严重程度确定，因此，维修裂缝并非可以看Youtube进行的工作，应由有资质及多年经验的专业人员进行，另外，注意维修的质保期。 总之，不要忽视裂缝，及时咨询专业人员进行评估以及合适的维修。 作者：Xin Liu，魁省注册验房师，验房师导师，AIIICQ资深验房师，魁省验房师协会会员INTERNACHI QUEBEC，验房师保险，GOOGLE REIVEW 五星评价。 15年以上验房经验，终生免费电话咨询。电话：（438）929-0507