高房租将"吃掉"美国人的未来？

                                                                                                        

常听人说美国是租房国家，很多美国人在结婚组建家庭后依然没有买房。那到底有多少人在租房，又都是什么人在租房呢？今天通过几组数据来看看美国的租房市场情况。

过去十年间租房比例增加

皮尤研究中心（Pew Research Center）通过对人口普查局住房数据进行分析，发现虽然美国楼市经历了2008年的次贷危机，受到很大打击，这些年一直在不断回暖，逐渐回到最好状态。




但在过去的十年间（2006年－2016年），在楼市不断复苏的情况下，美国的家庭数增加了，但有房的家庭却未见增长，反而美国租房家庭的数量大幅增加，呈上升趋势。

　　

从1965年－1995年，在过去的三十年间，美国房屋的持有量一直没有太大的变化，租房比例一直维持在36%左右；自住房的持有从96年开始增长，到2004年达到史上最高，自住房持有量达到了69%，租房比例下降到了30%……



2008年是个分水岭，楼市开始走下坡路，到了2016年，整个自住房的持有比例仅有63.5%，回到了1965年的水平。

全美租房比例达到了36.6%，超过了1986年和1988年的高点36.2%，接近1965年的37.0%。

过去十年，年轻人、非白人和受过较少教育的人士，比其他人更有可能租房，白人以及中年人租房人数也有所增加。

2016年，年龄在35岁以下的家庭仍然是所有年龄组别中最有可能租房的人。

35岁以下的家庭：65%的家庭租房居住，高于2006年的57%；

35至44岁的家庭：41%的家庭租房居住，高于2016年的31%；
45至64岁的家庭：28%的家庭租房居住，高于2006年的22%；
65岁以上的老年人：租房率保持在20%左右。

2016年，黑人和西班牙裔家庭租房的比例是白人家庭的近两倍，具体数据表现如下：

黑人家庭租房比例：58%
西班牙裔家庭租房比例：54%

白人家庭租房比例：28%

尽管各主要族裔的租房比例不同，但有一点是相同的，就是同十年前相比，他们的租房比例都上升了。

从2006年到2016年，不仅低于高中学位的家庭租房比例上升，大学毕业的家庭租房数也有增无减。

　　

上图中可以看到，受过良好教育的家庭租房比例：29% ；仅有高中学历的家庭租房比例：38% ；高中毕业未毕业的家庭租房比例：52%。

在所有家庭中，受到良好教育的家庭是租房比例最低的。受教育程度决定个人的收入，收入决定住房，这在美国表现的最直接。像国内一些小学文化当老板的情况在美国几乎不可能出现。

多少美国人会选择买房

过去十年里，全美租户上升这一现象并不意味着他们不可能成为屋主。皮尤研究中心的一项调查显示，72%的租客表示他们会选择合适的时机买房，在被问及租房的具体原因时，绝大多数租房者，特别是非白人，表示是经济原因。



去年6月，哈佛大学住房研究联合中心，发布的关于住房状况的报告，
美国仅有45%的租户可以买得起所租住区域的住房。

在房价昂贵的城市，只有10%的租客表示可以买得起做租住区域的住房。美国房地产数据库Zillow一份最新报告显示，2017年美国约有4300万租房者，他们在租房上花费4856亿美元，比去年增加49亿美元，创历史纪录。

去年，租房者的平均家庭支出接近11300美元，纽约和洛杉矶的租金最高。

住房危机向租赁市场蔓延

《新闻周刊》指出，在过去十年里，选择租房而不是买房的美国人数量稳步增长。根据哈佛大学住房研究联合中心最近一份报告，每年约有100万名新租户进入市场，他们年龄更大，也更富有。

Zillow在报告中写道：“旧金山的房租非常高。该城市的租客比芝加哥少46.7万人，但租金却比芝加哥高出6.16亿美元。在旧金山，一套一居室公寓月租金3400美元，已被视为正常价位。

而在纽约，类似公寓的租金高达3680美元。

纽约和洛杉矶的房租在去年都升至最高点。租金涨幅最快的要数加州萨克拉门托、加州河滨市和西雅图等地，每年租金涨幅超过5%。



《福布斯》杂志指出，高房租和高房价之间有着密切关系。虽然租金没有像房价一样上涨那么多，但往往会吸引那些本想买房却被高房价吓退的人。

这实际上导致了租赁市场的畸形发展——更富有的租户直接与收入较低的租户竞争，并造成许多地区过度拥挤。

一言以蔽之，长期与住房拥有率挂钩的美国住房危机眼下正扩展到房租上。


面对节节攀升的房租，租客们显得有点力不从心。

哈佛大学报告指出，美国各地的住房负担能力仍然是一个问题：2016年，约有2000万租房者将30%的收入用于支付房租。

而一份来自美国公寓租赁平台ApartmentList公司的新分析则显示，近三分之一的洛杉矶租户把一半收入花在租房上。在洛杉矶和奥兰治县的租房者中，高达58%的受访者要么属于“成本支付困难”，要么属于“严重成本支付困难”。



《福布斯》杂志称，“千禧一代”正奋斗在购房的路上，而“租房主义”也并非万灵药。房租占收入的百分比现在已达到历史最高的29.1%，而1985—2000年这一比率为25.8%。高租金带来的压力也预示着另一场更大的危机：购房的减少。租房者不可能存够买房的首付款。

ApartmentList公司的分析师、高级研究员希尼·贝内特表示，房租居高不下已对一些地区的就业结构和人口稳定造成挤压。以洛杉矶为例，一些居民正迁往外地；街头可能出现更多流浪家庭。

一旦人们要花一半的钱租房，就不得不在其他方面省吃俭用，例如租在很远的地方，坐几小时的车去商业中心。

这种情况对该地区的经济不利，零售业将经历阵痛，出现招工困难等情况。

低收入者成最大受害者

收入较低的服务业员工、蓝领工人，是这场“涨租”风潮的最大受害者。在旧金山，甚至连一名教师都加入了无家可归者的行列。

美联储指出，58%的低收入家庭在缴纳房租后，他们的钱包里仅剩500美元不到。无独有偶，彭博社也在一篇报道中写道：“如果你觉得租金在涨涨涨，这不是错觉。租金已经吃掉了美国人可支配收入的大部分。”

随着城市房租的不断攀升，在街上过夜的无家可归者人数达到前所未有的水平。美国住房和城市发展部部长本·卡森在一份声明中说：“在我国许多高成本地区，尤其是西海岸，经济适用房严重短缺。”



一些城市，如旧金山和洛杉矶等都在争相建造更便宜的出租房。旧金山的业主已经开始翻新公寓楼，并将公共空间改造成新的附属住宅单元。为了让更多居民有房可住，洛杉矶甚至在高污染的高速公路旁修建居民楼。

冲击美国自立自强文化

《福布斯》杂志认为，如果租房者们永远无法获得住房，那么这预示着一场社会演变。美国自二战以来崇尚的自立、自强的文化将受到冲击，这种具有鲜明色彩的文化曾对中等收入群体的空前发展起到非常重要的作用。

现状加重了这一担忧——你会看到许多美国“千禧一代”根本不能自立。他们与父母同住，或者被迫用大部分收入支付租金。这类年轻人的人数已创历史之最。

以纽约为例，扣除物价因素，“千禧一代”（18—29岁）的实际收入与2000年同期相比有所下降，但房租却增加了75%。纽约由此成为美国年轻人住房拥有率最低、出生率最低的地区之一（其他2个是洛杉矶和旧金山）。

Zillow的高级经济学家阿龙·特拉扎斯说，最近美国总统特朗普签署的减税法案，很可能导致更多年轻人继续租房，因为这项法案并没有鼓励买房。他告诉《新闻周刊》，2018年的租金可能继续攀升。

“随着房地产市场从衰退中复苏，房价比以往任何时候都高。”特拉扎斯说，“这让想买首套房的年轻人‘望楼兴叹’。”




房利美对40岁以下人士的调查发现，近80%的租房者认为，如果拥有一套房产，财务意识将变得更强，包括对资产增值的理解、对生活环境的适应以及对冲房租上涨的能力等。

更多的房屋所有者也认同这一观点。

从这一意义上说，随着时间的推移，高租金、房屋拥有率的下降所造成的影响可能变得更为深远。



来源：加拿大中文报
               
                    

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